不動産会社M&Aの事例を紹介！最新の動向や特徴を解説

なお、M&Aの仲介業者は多数存在しており、仲介が得意な業界や地理的エリアが大きく異なります。

そのため、どの仲介会社を利用するのかによってM&Aの売却額や成功に大きく影響することから、複数の会社で見積もりをとってみるのがおすすめです。

不動産業界とは？定義や業界の特徴を解説

以下では、不動産業界に関して解説します。

定義

民法において、不動産の定義は以下のようになっています。

第八十六条　土地及びその定着物は、不動産とする。

引用：e-Gov法令検索

不動産業界とは、上記のように定義される不動産を取り扱う業界です。

不動産業界内の業態として、以下のものが挙げられます。

業界の特徴

不動産業界の特徴として、以下のものが挙げられます。

以下では、それぞれの特徴について解説します。

同じ業界内でも会社により収益構造が異なる

不動産業界の特徴として、業界内の収益構造が会社によって異なる点が挙げられます。

例えば、不動産取引業は「フロー型ビジネス」であり、不動産賃貸業や不動産管理業は「ストック型ビジネス」に分類されます。

フロー型ビジネスとは、不動産業界においては土地や物件を販売し収益を上げる売り切り型のビジネスのことです。

ストック型ビジネスとは、賃貸の賃料や管理サービスの利用料などの継続的な提供により、継続的に収益を上げるビジネスです。

フロー型である仲介業は、売り上げに波があり、季節変動などの影響を受けやすい特徴があります。ストック型である賃貸・管理業では、比較的売り上げが安定している特徴があります。

なお、仲介業における主な収益源となる仲介手数料に関しては、取引金額や賃料に対する割合で決められます。仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法によって定められています。

販売商品の他社との差別化が困難

不動産業界には、販売商品の差別化が難しいという特徴があります。不動産のオーナーは、その地域の不動産会社へ物件情報を広く知らせている場合が多いためです。

そのため、同じ商品（不動産）を複数の不動産会社が取り扱っているというケースが少なくありません。これにより不動産業界の特徴として商品の差別化が難しいという問題が生まれています。

ただし自社で不動産を所持している場合、同業他社にはその物件の情報を知らせないことで、差別化を図ることができる可能性があります。自社で企画から行った不動産の場合も同様です。

市場規模が比較的大きい

不動産業界の市場規模は比較的大きいという特徴があります。

財務省の調べによると、令和4年度の不動産業の売り上げは約46兆円でした。人間の生活に不可欠な衣食住の内、不動産業界は「住」を担っており、一定の安定した需要がある業界です。

しかし、令和3年度と比較して令和4年度の不動産業界の売り上げは4.8%程度低下しており、市場の規模の変動が大きい業界であるとも言えるでしょう。

小規模事業者の数が多い

不動産業界には、小規模事業者の数が多いという特徴があります。中小企業庁によると、不動産業界における小規模企業者（事業者とほぼ同意）とは以下の条件を満たす事業者です。

この法律において「小規模企業者」とは、おおむね常時使用する従業員の数が20人（商業又はサービス業に属する事業を主たる事業として営む者については、5人）以下の事業者をいう。

引用：中小企業庁公式サイト

全宅連不動産総合研究所の調査によると、令和2年度において不動産業者の98.3%が従業員数10名以下の小規模事業者でした。さらに代表者のみで事業を行う事業者が約37%と、高い割合を占めます。

景気や経済情勢の変動の影響を受けやすい

不動産業界には、景気や経済情勢の変動の影響を受けやすいという特徴があります。

不動産の取引価格は景気の影響により乱高下しやすいため、不動産業界の売り上げに対する景気の影響は大きいと言えます。実際に、コロナ禍での人々の生活様式の変化により、不動産業界の市場規模は一時的に縮小しました。しかし、コロナ禍が落ち着きを見せると同時に、不動産業界の需要も回復傾向にあります。

このように、予測不可能な事態による影響を受けやすいという特徴が不動産業界にはあると言えるでしょう。

不動産業界の最新動向

近年の不動産業界の動向について解説します。

不動産業界も、日本における少子高齢化の影響を受けています。住宅の需要が高齢者向けの物件に偏り、若い世代やファミリー向けの物件への需要が減少しています。また、日本全体の人口も減少傾向にあるため、将来的に不動産業界の市場規模は縮小していくことになりそうです。

さらに、不動産業界で働く就業者も高齢化しています。国土交通省の発表によると、2015年時点で不動産業の就業者の約半数が60歳以上でした。現在はさらに高齢化が進んでいると予想できます。それに伴い、不動産業の会社の後継者不足問題が深刻化しています。

また、不動産業界は人手不足にも悩まされています。その問題を業務のIT化によって解決しようとする動きが盛んです。業務をIT技術の活用により効率化できれば、コストの削減にも繋がるため期待されています。

不動産会社・業界でM&Aが行われる理由

不動産業界の会社がM&Aを行う理由として、以下のものが挙げられます。

後継者含む人材の不足

不動産業界において、人材不足や後継者不足を解決する目的でM&Aが行われる場合があります。

不動産業界には小規模事業者の数が多いという特徴もあります。そのため、社内で後継者を探すことが難しい場合が多いため、M&Aによる後継者探しが注目を浴びています。

さらに不動産業界が抱える人材不足という問題点もM&Aによって解決できる場合があります。M&Aの際に従業員の雇用契約を引き継ぐことができれば、従業員の数を増やすことができます。

さらなる業績の拡大

業績の拡大を目的としたM&Aが行われる場合があります。

M&Aにより企業規模が大きくなれば、経営資源の有効活用が可能となり業績アップにつながる可能性があります。例えば、買収によって得た新たな地域の不動産のネットワークをもとに、販路を拡大していける可能性があります。

また、企業同士のノウハウを組み合わせることで、業務効率の改善が見込まれるケースもあるでしょう。さらに、知名度をもった会社を買収する、もしくはその会社の傘下に入ることで、ネームバリューの効果による顧客獲得が期待できます。

従業員の雇用の維持

従業員の雇用継続を目指してM&Aが行われるケースがあります。M&Aによって廃業を避けることができれば、従業員が職を失わずに済む可能性があるでしょう。

M&Aの際に用いるスキームによって、もしくは交渉により、従業員の雇用を引き継ぐことができる場合があります。

経営者・有資格者の高齢化

経営者・有資格者の高齢化問題を解決する目的でM&Aが行われる場合があります。

帝国データバンクの2021年に発表された調査によると、不動産業の会社の社長の平均年齢は62.2歳でした。これは全業種の中でも最も高い数値であり、不動産業における高齢化が進んでいることが見受けられます。

M&Aによって若い有資格者を確保できる場合があるでしょう。また、若い後継者をM&Aによって探すケースが考えられます。

不動産会社のM&Aの特徴

不動産会社のM&Aの特徴として以下のものがあります。

継承する不動産の将来価値の予測が難しい

不動産会社がM&Aを行う際に、継承する不動産の将来価値の予測が難しいという課題が生まれる場合があります。

M&Aの際の会社の売却価格は、譲渡される資産額を加味して決定されます。その中でも不動産は資産としての額が大きい傾向があり、売却価格に大きく影響する要素であると言えるでしょう。

しかし不動産の将来的な価値を予測することは難しいため、売却価格に関する交渉が難航する可能性があります。不動産の価値は、例えばコロナ禍など、経済状況や社会情勢など予測不能な事態によって変動する場合があります。

そのため、客観的な根拠に基づいて不動産の将来価値を割り出すことは困難です。少しでも高く売りたいと考える売り手側と、安く買いたい買い手側で交渉が長引く可能性があるでしょう。

隣接領域が多くM&Aによるシナジーが生まれやすい

不動産業界には隣接する領域が多いため、M&Aによるシナジー効果が生まれやすいという特徴があります。M&Aにおけるシナジー効果とは、2つ以上の企業が連携することによって生まれる相乗効果をさす言葉です。

例えば不動産業界の会社と建設業の会社が連携することにより、不動産会社が持つ物件を建設会社がリフォームし物件の価値を高める、といった工夫が可能になります。不動産業界は他の多くの業界との関わりが多いため、M&Aによるシナジー効果を生み出しやすいと言えます。

不動産会社のM&Aの売買価格相場

不動産会社の売却価格の相場を明確に提示することはできません。

一般的な会社の場合、売却価格の相場を簡易的に計算する方法として、純資産額と営業利益の3年分を足した額を相場とする計算方法が用いられる場合があります。しかし不動産業界では、各会社によって保有する不動産の価値が大きく異なる点が、売却価格の相場の計算を難しくする要因となっています。

加えて、不動産業界の中でも利益を出す形態が様々あり、会社の価値を簡易的に計算することは困難です。

さらに会社を売却する際のスキームによっても、売却価格は変わります。例えば、不動産会社を売却する場合、「株式譲渡」というスキームが用いられる場合があります。株式譲渡とは、経営者が所有する株式を譲渡することで会社の経営権（と所有権）を移管するM&Aの手法の一つです。

株式譲渡の場合、会社が保有する不動産を含む資産を包括的に買い手に移行することになります。そのため、売却価格は高額になる傾向にあります。

また、「会社分割」の手法が用いられる場合もあります。会社分割とは、一部の事業・資産のみを譲渡したい場合に用いられることのある手法です。譲渡したい事業・資産を新設の会社へと移行し、その新しい会社を売却し譲渡します。

この手法を用いる場合には、譲渡した資産額に応じて売却価格が変動するでしょう。

不動産会社のM&Aによるメリット・デメリット

不動産会社がM&Aを行う際のメリットやデメリットについて、売り手側・買い手側それぞれの立場から解説します。

売り手側

メリット

不動産会社のM&Aによる、売り手側のメリットの例として以下のものが挙げられます。

不動産会社の売却価格は、高額になる場合が多いでしょう。会社の売却によって得た利益を自身の退職金に充てたり、新たな事業を始めるための資金とすることが可能です。

また、後継者不足などによりやむなく廃業となれば、従業員が職を失うことに繋がります。M&Aにより後継者を見つけ廃業を回避できれば、従業員の雇用を守ることができる可能性があります。交渉により従業員の雇用継続を契約書に記載することができれば、安心感が高まるでしょう。

さらに、業績の改善を目指したM&Aを行うケースもあります。大手企業の傘下に入ることで、資金面や人材面でのサポートを受けることが期待できます。また、知名度の高い企業のネームバリューによって売り上げが向上する可能性もあるでしょう。

デメリット

不動産会社のM&Aによる、売り手側のデメリットの例として以下のものが挙げられます。

不動産業界のM&Aでは、買い手候補が少なくなる傾向があります。売り手の所有する資産額によっては、売却価格が高額となるため、それだけの資金を用意できる会社が多くないためです。

買い手候補が少ない場合、売却する際の条件を緩くする必要が生まれる可能性があるでしょう。高く買い取ってほしい、負債を引き継いでほしいなどの希望が通らない可能性がある点に注意が必要です。

また、売却の際に用いるスキームによっては、必要となる手続きが複雑化する場合があります。譲渡する資産や契約などの数が多い場合、一つ一つに関して再契約することになれば、手続きにかかる手間や時間が増えてしまいます。そのため、状況に合わせて適切なスキームを選択することが重要です。

買い手側

メリット

不動産会社のM&Aによる、買い手側のメリットの例として以下のものが挙げられます。

買収により、譲渡側が持つ資産を入手できる点はメリットとなります。入手が期待できる資産として、不動産や営業権が挙げられます。譲渡側が抱えていた顧客を引き継ぐことができれば、安定した売り上げの増加が見込まれます。

さらに、譲渡企業の雇用契約を引き継ぐことができる場合もあります。その場合、有資格者などの人材を確保できるため、メリットが大きいと言えます。

また、買収によって企業間の連携を深めることができるため、シナジー効果が生まれる場合もあります。同業同士のM&Aであれば、スケールメリットを享受できるようになるでしょう。

デメリット

不動産会社のM&Aによる、買い手側のデメリットの例として以下のものが挙げられます。

株式譲渡のスキームを用いた場合、会社の資産も負債もまとめて引き継ぐことになります。そのため、不要な資産や大きな負債を抱えてしまうリスクがあり、注意が必要です。予防策として、デューデリジェンスを丁寧に行うことが重要です。

また、保有する不動産などの資産が増えることによる、税負担の増加に注意が必要と言えます。事前に払う必要のある税金について専門家に確認することをおすすめします。

さらに、見込んでいたシナジー効果が得られないリスクもあります。M&Aの際に、人材が流出してしまう可能性もあるでしょう。そうした事態を防ぐため、シナジー効果を低めに見積もっておくなどの対策が必要です。

不動産会社をM&Aする際の注意点

不動産会社をM&Aする際の注意点として、以下の点について解説します。

M&A仲介会社を利用する

不動産会社をM&Aしたい場合、M&A仲介会社を利用することをおすすめします。M&A仲介会社は、買い手を探したり、交渉や契約の際のサポートを行ったりなど、M&Aに関するサポートを行う専門家です。

仲介会社を利用することで、契約時のリスクを低くし、より良い買い手を見つけられる可能性を上げられます。

M&A仲介会社は、広いM&Aネットワークを活かして買い手候補を探してくれます。買い手候補が複数見つかれば、より条件の良い買い手を選択することが可能です。

また、売却価格の相場などに関する相談に乗ってもらうこともできます。不当に低い価格で買い叩かれてしまうなどのリスクを下げることができるでしょう。

業界全体の動向を見極める

M&Aを行う際には、業界全体の動向を見極めることが重要です。

業界の景気が良いタイミングで売りに出すことができれば、より良い条件で売却できる可能性が上がります。業界全体の景気が良い時期には、M&Aに積極的に取り組む買い手が増えるため、売却価格が上がるケースがあるでしょう。

良いタイミングを逃さないために、早い段階でM&Aのための準備を進めておくことをおすすめします。

同業他社にはない物件を保有しておく

同業他社にはない物件を保有しておくことで、売却時の自社の強みとすることができます。

地理的に有利な物件など、独自性の高い物件を保有していれば、売却価格が上昇する可能性があります。例えば、新しくできた幹線道路沿いの物件を早い段階で入手できていた、などのケースが考えられます。

有資格者の更新回数や年齢なども考慮しておく

有資格者の更新回数や年齢なども考慮しておくことが、不動産会社のM&Aを行う際に大切なポイントです。

宅地建物取引業の免許は、事業所内に掲示することが必要です。免許の中には更新回数を表す数字が記載されますが、この更新回数が多ければ、業績が長い会社であると示すことが可能です。そのため、更新回数の多い免許を持つ会社は、売却の際に有利となるでしょう。

また、有資格者の年齢が売却価格に影響する場合もあります。もし有資格者の確保が買い手側の目的であれば、有資格者が若いほど交渉に有利になると言えます。

不動産会社のM&Aの事例一覧

不動産会社がM&Aを行った事例について紹介します。

不動産会社M&Aに関するよくある質問

不動産M&Aとは？不動産会社のM&Aと何が違う？

不動産M&Aとは、会社の持つ不動産の取得を目的として行われるM&Aのことを指します。

不動産会社のM&Aは、不動産関連の事業を行う会社のM&Aのことを指します。しかし不動産M&Aは、関係する会社の事業が不動産業界関連であるとは限りません。

不動産M&Aのメリットとして、売り手買い手双方にとって税務効果が高い場合がある点が挙げられます。